Back to top

La vente d’un bien immobilier est un moment important. Il convient de se poser les bonnes questions avant de consulter votre notaire pour engager le processus.

bouton tout replier
bouton tout déplier
1

Puis-je charger un notaire de vendre mon bien ?

illustration resultat illustration resultat

Certains offices disposent d’un service de négociation immobilière, dont les honoraires sont fixés librement, qui concoure au bon déroulement de la vente.

 

Le notaire vous fait en effet bénéficier de sa connaissance du marché immobilier local et de son accès aux bases de données notariales. Il peut réaliser une estimation fiable du bien, limitant les délais de vente.

 

De façon plus globale, il vous conseille sur les aspects juridiques de la transaction, en lien avec votre situation et votre patrimoine (vente d’un bien en indivision, calcul de l’impôt de plus-value ou transmission éventuelle afin de l’éviter, purge des droits de préemption ou de préférence…).

 

Ainsi, l’office notarial accompagne le vendeur dès son intention de mettre en vente dans la constitution du dossier qui s’est alourdi ces dernières années avec les Lois SRU et ALUR et  procède à toutes les vérifications très en amont, ce qui permet de fiabiliser le dossier et de gagner du temps.

 

Enfin, le notaire rédige l’avant-contrat sur ces bases maîtrisées ce qui n’est pas nécessairement le cas lorsque les vendeurs traitent directement entre particuliers.

 

2

En quoi consiste la vente aux enchères notariales ?

illustration resultat illustration resultat

Il existe un moyen original et efficace pour vendre son bien immobilier : la vente aux enchères notariales ou vente à la bougie.

Le rôle du notaire

Le notaire fixe, en accord avec le vendeur, le montant de la mise à prix estimée généralement à 75 % de la valeur du bien. Il rédige un cahier des charges et procède ensuite à une publicité, répond à toutes les questions des éventuels acquéreurs et les informe des jours et des horaires de visite du bien.

Le jour J

Les enchères s’achèvent lorsqu’aucune nouvelle offre n’est portée durant deux feux de bougies successifs. Le chèque de consignation déposé par l’acquéreur pour enchérir est immédiatement encaissé. L’acquéreur dispose ensuite de 45 jours pour payer l’intégralité du prix.

 

icône remarque
A savoir :

Durant les dix jours qui suivent la vente et sauf restriction du cahier des charges, toute personne peut faire une surenchère. Dans ce cas, une nouvelle vente est organisée avec une mise à prix du bien majorée de 10 % par rapport au montant adjugé.

3

Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

illustration resultat illustration resultat

 

Ces documents sont indispensables car il est rare que le dossier de vente soit complet à ce moment-là, et ils permettent de fixer les intentions des parties et de laisser le temps à l’acquéreur de trouver le bon financement.

 

image puce image puce

La promesse unilatérale de vente

Le vendeur s’engage à vendre le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l’acte et avec une date limite. Le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse sans prendre d’engagement juridique d’acquérir. En contrepartie, le candidat acheteur verse au vendeur une « indemnité d’immobilisation ».

 

La promesse de vente peut être rédigée sous la forme d’un acte notarié (si la durée de l’option est supérieure à 18 mois, la forme est obligatoirement notariée), ou sous celle d’un acte simple qui sera obligatoirement enregistré dans les dix jours auprès du service des impôts pour ne pas être frappé de nullité.

 

Les différentes hypothèses :

  • les conditions se réalisent dans le délai imparti. La vente est alors conclue dès que l’acquéreur a fait connaitre son intention définitive d’acheter (levée d’option).
  • les conditions ne se réalisent pas. Une fois passée la date limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat. Le sort de l’indemnité d’immobilisation dépend des circonstances de chaque dossier.
  • le propriétaire refuse de vendre malgré la réalisation des conditions dans les délais. Outre les dommages-intérêts qu’il peut réclamer, le candidat acheteur peut contraindre par voie judiciaire le propriétaire à lui vendre son logement.
image puce image puce

Le compromis de vente

Il s’agit d’un véritable acte de vente puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable : le vendeur promet de vendre au candidat qui promet d’acheter sous d’éventuelles conditions (par exemple d’obtention d’un prêt).

 

Le candidat acheteur verse au vendeur un « dépôt de garantie ». Cette somme viendra en déduction du montant à payer le jour de la régularisation de la vente.

 

Le compromis de vente revêt obligatoirement la forme d’un acte notarié si le délai de réalisation des conditions est supérieur à 18 mois. Sinon, la forme est libre.

 

Si l’une des deux parties concernées renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts.

4

Quels diagnostics dois-je réaliser ?

illustration resultat illustration resultat

Ce point est détaillé dans les 10 questions avant de réaliser vos diagnostics immobiliers. Nous vous invitons à vous reporter à ce contenu.

5

Vaut-il mieux vendre avant d’acheter ?

illustration resultat illustration resultat

Il est plus prudent de vendre son bien avant d’acheter le suivant afin de financer l’apport nécessaire. Néanmoins, si l’acquisition a lieu avant la vente, deux solutions existent : le prêt relais et le transfert de prêt.

 

Le prêt relais

Cette solution est proposée aux personnes qui achètent avant de vendre et qui ont besoin des fonds de la future vente de leur bien pour financer leur nouvelle acquisition.

 

En pratique, l’établissement avance une fraction de la valeur du bien à vendre (entre 60 et 80%).

 

Le transfert de prêt

Le transfert du solde du prêt en cours ayant servi à financer le bien à vendre peut être accordé par la banque à ses clients qui souhaitent le reporter sur leur nouvel achat.

 

icône remarque

Attention :

De nouvelles garanties devront être souscrites, les garanties prises lors du prêt initial n’étant pas automatiquement transférées sur le nouveau bien.

6

Qu’est-ce que la garantie des vices cachés ?

illustration resultat illustration resultat

Omettre certaines informations, peut s’avérer dangereux et se retourner contre le vendeur qui doit garantir l’acquéreur contre les défauts cachés.

 

Dans quelles conditions le vendeur peut-il être attaqué par l’acheteur ?

L’acheteur peut invoquer la garantie des vices cachés à l’encontre du vendeur dès lors que les trois conditions suivantes sont réunies :

  • le vice est caché, c’est-à-dire impossible à détecter sur le champ (exemple : fissure sur la façade dissimulée par du lierre) ;
  • le vice existe avant la vente, ce que l’acquéreur doit démontrer ;
  • le vice caché rend le bien impropre à un usage normal (exemple : défaut d’étanchéité lié à un problème de toiture).
     
icône remarque

A noter :

Les clauses des contrats de vente prévoient généralement que le particulier qui ignorait, de bonne foi, l’existence du vice sur le bien qu’il vend n’en est pas responsable.

7

Quelles sont les règles à respecter pour vendre un bien loué ?

illustration resultat illustration resultat

Vendre à quel prix ?

En principe, le prix de vente d’un bien occupé subit une certaine décote par rapport à sa valeur vide (10 % à 20 %). Les notaires, par leur connaissance des marchés, ont développé des services d’expertise immobilière qui leur permettent de proposer des évaluations fiables, que le bien soit libre ou occupé.

 

Le locataire bénéficie-t-il d’un droit de préemption ?

A la fin du bail,le droit de préemption existe quand le propriétaire veut vendre le logement vide.

 

icône remarque

Attention :

  • le congé doit être donné par écrit au moins 6 mois avant le terme,
  • le prix proposé ne doit pas être surévalué à la seule fin de faire partir le locataire, faute de quoi le congé peut être annulé par les tribunaux.
     

En cours de bail, le droit de préemption intervient dans deux cas :

  • dans le cas de la vente d’un immeuble que le propriétaire divise en lots de copropriété afin de le vendre appartement par appartement (dite vente à la découpe).
  • dans le cas de la vente « dans sa totalité et en une seule fois » (dite vente en bloc) d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de cinq logements.

 

8

Le paiement des charges de copropriété en cours est-il à la charge du vendeur ou de l’acquéreur ?

illustration resultat illustration resultat

 

Répartition légale : le paiement des charges de copropriété incombe à la personne qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité.

 

Répartition conventionnelle : Il est possible de prévoir une répartition différente. Cette convention n’est toutefois valable qu’entre vendeur et acquéreur, sans pouvoir être opposable au syndic.

9

En quoi consiste la vente en viager ?

illustration resultat illustration resultat

La vente en viager consiste en la vente d’un bien immobilier par un propriétaire (le crédirentier) à un acquéreur (appelé débirentier) qui va lui verser une rente viagère (c’est-à-dire jusqu’au décès du crédirentier). Souvent, le vendeur souhaite que l'acquéreur lui verse, au moment de l’acquisition, une partie de la valeur du bien. Cette somme est appelée le bouquet. Le reste est alors versé au moyen d’échéances (chaque mois ou chaque trimestre par exemple) par l'acquéreur au vendeur : il s’agit de la rente, calculée en fonction du prix du logement, par application de tables de mortalité qui tiennent compte de l’âge du vendeur.

 

Pour le vendeur, il s’agit de s’assurer un complément de ressources pour continuer à vivre décemment.

 

Pour l’acquéreur, il s’agit d’un pari sur l’espérance de vie du vendeur. Le contrat de vente dépend d’un aléa : la durée de vie du vendeur. Si le vendeur vit plus longtemps que l’espérance de vie retenue pour effectuer les calculs du viager, l'acheteur pourra être amené à payer plus que la valeur du logement, et inversement si le vendeur vit moins longtemps.

 

Dans la plupart des viagers de biens d'habitation, le vendeur continue à occuper le logement jusqu’à son décès : on parle de viager occupé. L’acquéreur bénéficie dans ce cas d’une décote liée à l’occupation du logement par le vendeur. L’acquéreur ne peut alors prendre possession des lieux qu’au décès du vendeur, ou quand celui-ci décide de partir en maison de retraite.

 

Quelle fiscalité ?

Les rentes viagères sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie « traitements, salaires et pensions ». Seule une fraction de la rente est imposable. Cette fraction varie selon l’âge du crédirentier au jour de la rente.

 

icône remarque

À savoir :

La rente de la vente en viager doit être capitalisée selon des règles précises et c’est le montant de cette capitalisation qui est à intégrer dans la déclaration d’ISF du vendeur.

10

Comment est calculé l’impôt sur les plus-values immobilières ?

illustration resultat illustration resultat

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat ou la valeur déclarée lorsque le bien a été reçu par donation ou succession. Le régime des plus-values immobilières varie selon le prix de vente, la nature du bien et la durée de détention.

 

Depuis le 1er septembre 2013, la plus-value est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux  forfaitaire actuel de 19% et au titre des prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5% (avec un abattement progressif à partir de la 6e année).

image puce image puce

Les cas d’exonération de plus-values

  • le prix de vente du bien est inférieur à 15 000 euros.
  • le bien vendu est la résidence principale des vendeurs, quel que soit le nombre d’années écoulé entre l’acquisition et la vente.
  • le vendeur est une personne âgée contrainte de vendre son logement pour rejoindre une maison de retraite, devenue alors sa résidence principale.
  • le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans, dès lors que tout ou partie du prix perçu est investi dans l’achat d’une résidence principale dans les 2 ans de la vente.
  • la durée de détention est de 30 ans.
image puce image puce

Les travaux déductibles

Sont pris en compte, à condition que le vendeur en ait conservé les justificatifs et ne les ait pas déjà déduits au titre de son impôt sur le revenu, les travaux d’amélioration qui ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (double vitrage, création d’une salle de bain...), les travaux de construction et les travaux d’agrandissement.

 

À défaut, le vendeur peut déduire au titre des travaux un forfait de 15 % de la valeur d’acquisition, à la condition d’avoir été propriétaire du bien vendu pendant au moins 5 ans.