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Vous souhaitez vendre ou louer un bien immobilier ? Quels éléments retenir en vue de l'établissement de vos diagnostics immobiliers ?

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Quel objectif poursuivent ces diagnostics ?

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Avant la vente ou la location, la loi impose l’établissement d’un dossier de diagnostics techniques (DDT). Son objectif : informer et protéger l’acquéreur ou le locataire.

 

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, ces documents sont annexés à la promesse de vente, puis à l’acte authentique ; dans l’hypothèse d’une location, ils le sont au bail lors de sa signature ou de son renouvellement.

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Quels sont les diagnostics obligatoires pour une vente ?

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Diagnostics Territoires concernés Immeubles concernés Durée de validité du document Sanction
Diagnostic de performance énergétique (DPE) Ensemble du territoire Immeubles bâtis équipés d’un chauffage (sauf constructions provisoires, bâtiments indépendants d’une superficie inférieure à 50 m2, bâtiments à usage agricole, industriel ou artisanal, bâtiments historiques et lieux de culte) 10 ans Aucune sanction : simple valeur informative
Etat de l’installation intérieure de gaz Ensemble du territoire Immeubles dont l’installation de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans 3 ans Impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés
Etat de l’installation intérieure d’électricité Ensemble du territoire Immeubles dont l’installation d’électricité a été réalisée depuis plus de 15 ans 3 ans Impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés
Etat relatif à la présence de termites Zones délimitées par arrêtés préfectoraux Immeubles bâtis 6 mois Impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés
Etat des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) Zones faisant l’objet d’un PPRT ou définies comme des zones de sismicité Tous immeubles 6 mois L’acquéreur peut demander  la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix
Certification de surface Carrez Ensemble du territoire Tous les lots en copropriété, de plus de 8m² Illimitée (sauf travaux ayant modifié la surface)
  • Absence de mesurage : nullité
  • Erreur dans le mesurage : diminution du prix
Etat mentionnant la présence ou l’absence d’amiante Ensemble du territoire Permis de construire antérieur au 01/07/1997 Illimitée (sauf mise à jour obligatoire) Impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés
Constat des risques d’exposition au plomb (CREP) Ensemble du territoire Locaux d’habitation ou à usage mixte construits avant le 01/01/1949 1 an en présence de plomb / illimitée si aucune présence de plomb n’est détectée Impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés
Etat de l’installation d’assainissement non collectif Ensemble du territoire Immeubles bâtis non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées Moins de 3 ans à la date de l’acte de vente (acte authentique)
  • Impossibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés
  • Obligation pour l’acquéreur de mettre en conformité l’installation dans le délai d’un an après la signature de l’acte authentique

 

Par ailleurs, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone de présence d’un risque de mérule délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur doit fournir une information sur la présence d’un risque de mérule.

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Quels diagnostics un bailleur doit-il produire ?

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Location vide

En cas de location, le dossier de diagnostic technique est annexé au contrat lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend :  

  • un diagnostic de performance énergétique ;
  • un constat de risque d’exposition au plomb si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
  • un état des risques naturels et technologiques quand le bien se situe dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels et technologiques ou dans une zone de sismicité ;
  • une copie de l’état d’amiante.

 

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A noter :

La loi ALUR du 24 mars 2014 impose l’établissement d’un état intérieur d’électricité ainsi que d’un état intérieur de gaz. Cette formalité s'appliquera à tous les baux signés à partir du 1er juillet 2017 pour les logements situés dans des immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975. Pour les autres habitations, il faudra en revanche attendre six mois de plus, soit le 1er janvier 2018, pour que l'obligation entre en vigueur.

 

Location meublée

La liste des diagnostics à produire pour une location meublée qui constitue la résidence principale du locataire est la même que pour une location vide.

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Que faire si un diagnostic produit lors de la promesse de vente n’est plus à jour au jour de la signature de l’acte authentique ?

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En matière de vente, si l’un des documents (diagnostics plomb, amiante, termites, performance énergétique, installations de gaz et d’électricité, assainissement non collectif) produits lors de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de signature de l’acte de vente notarié, un nouveau diagnostic doit être établi.

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À qui appartient-il de payer les diagnostics immobiliers ?

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Dans le cadre d’une vente

Le coût d’établissement du dossier de diagnostic technique est à la charge du vendeur. Toutefois, les parties peuvent convenir de mettre à la charge de l’acquéreur le coût de ces prestations.

 

Dans le cadre d’une location

La loi prévoit que le dossier de diagnostic technique est fourni par le bailleur. Il en découle qu’il est établi à ses frais exclusifs.

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Quel est le coût d’établissement des diagnostics ?

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Des prix libres

  • Le coût d’établissement des diagnostics est fonction de la surface du bien et du nombre de diagnostics à établir. Les prix pratiqués par les diagnostiqueurs immobiliers sont libres.
  • L’état des risques naturels et technologiques est gratuit, dans la mesure où il peut être établi directement par le vendeur ou le bailleur, si besoin avec l’aide du professionnel qui intervient dans la vente ou la location du bien. Dans le cas où il est fait appel au diagnostiqueur pour l’établir, il coûte de 20 à 40 € ; il est parfois offert.
  • Le coût du contrôle de l’installation d’assainissement, réalisé par le service public d’assainissement non collectif (SPANC), est lui aussi très variable.

 

Quelques avantages fiscaux

  • Les propriétaires bailleurs peuvent déduire de leurs revenus fonciers les dépenses liées à l’établissement des diagnostics immobiliers dès lors qu’ils sont imposés au régime réel d’imposition.
  • Pour le calcul de la plus-value immobilière (quand elle est due), il est tenu compte du coût de ces diagnostics, ce qui a pour conséquence de diminuer l’impôt.
  • Enfin, lorsqu’un diagnostic de performance énergétique est établi en dehors des cas où la réglementation le rend obligatoire (vente ou location), il est éligible au crédit d’impôt développement durable. L’avantage fiscal est égal à 15 % du coût du diagnostic.
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Un diagnostic peut-il obliger le propriétaire à réaliser des travaux ?

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Certains diagnostics (état de l’installation intérieure de gaz, état des risques naturels, technologiques ou sismiques, diagnostic de performance énergétique et état de l’installation d’électricité) n’entraînent pas d’obligation d’effectuer des travaux mais ils peuvent prévoir des préconisations de travaux pour améliorer l’état technique du bien vendu. En revanche, la loi a prévu certaines contraintes pour quatre diagnostics :

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Le constat de risque d’exposition au plomb

Si le constat met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil réglementaire, le propriétaire doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concernée et procéder aux travaux appropriés. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur.

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L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

Si la présence d’amiante est détectée, le rapport préconise pour les repérages des matériaux et produits de la liste A (les plus graves) :

  • soit une évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante. Le propriétaire doit faire effectuer cette évaluation dans un délai maximal de 3 ans à compter de la date de remise du rapport ;
  • soit une mesure d’empoussièrement dans l’air en vue de déterminer la concentration d’amiante. Le propriétaire doit faire effectuer cette mesure dans un délai de 3 mois à compter de la date de remise du rapport ;
  • soit des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante. Dans ce cas, le diagnostiqueur a l’obligation de transmettre une copie de son rapport au préfet du département du lieu du logement concerné. À noter que si le propriétaire n’agit pas, le préfet peut faire réaliser les repérages et les travaux nécessaires aux frais de ce dernier.

Pour les repérages des matériaux et produits de la liste B, le rapport mentionne des recommandations en cas de risque de dégradation rapide de l’amiante.

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L’état relatif à la présence de termites

Si la présence de termites est détectée, le vendeur doit en faire la déclaration en mairie dans le mois qui suit les constatations. À défaut, il encourt une amende. Le maire peut enjoindre au propriétaire de procéder à des travaux d’éradication. En cas de carence du propriétaire, il peut les faire réaliser à aux frais de ce dernier.

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L’état de l’installation d’assainissement

Si l’installation est déclarée non conforme, le propriétaire doit procéder aux travaux prescrits dans les 4 ans suivant la notification du document. Si au jour de la vente ils n’ont pas été réalisés, l’acquéreur doit la mettre en conformité dans les 12 mois de la vente.

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À quel diagnostiqueur doit-on faire appel ?

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L’état de l’installation d’assainissement

Si le contrôle n’a pas déjà été fait à l’initiative de la commune par un agent public de l’assainissement non collectif (SPANC), le vendeur doit faire établir ce contrôle par le SPANC compétent pour sa commune. Les coordonnées sont obtenues en mairie.

 

L’état des risques naturels, technologiques ou sismiques

Il est établi directement par le vendeur ou le bailleur, le cas échéant avec l’aide d’un professionnel. Il convient de compléter le formulaire adéquat à partir des informations contenues dans les arrêtés préfectoraux.

 

Les autres diagnostics

Pour les autres diagnostics, le diagnostiqueur a l’obligation de fournir au vendeur une attestation sur l’honneur par laquelle il garantit :

  • disposer des compétences requises pour les diagnostics à établir ;
  • avoir souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • n’entretenir « aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ».

 

Le vendeur doit s’assurer que le diagnostiqueur auquel il fait appel dispose bien des attestations de compétence, d’assurance et d’indépendance.

 

Si le diagnostiqueur n’est pas en règle, des sanctions s’appliquent à lui ainsi qu’au propriétaire qui recourt à ses services.

 

Trouver un professionnel

Sur le site du Ministère de l’Égalité des territoires et du Logement un annuaire des diagnostiqueurs a été mis en ligne . Il regroupe la liste de toutes les personnes titulaires d’une certification en cours de validité.

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Qui est responsable en cas d’erreur ?

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Diagnostics erronés

Si un diagnostic se révèle erroné, l’acheteur ou le locataire peut demander des comptes au vendeur ou au bailleur. Ce dernier peut à son tour se retourner contre le professionnel à qui il avait fait appel, d’où l’importance de vérifier en amont son assurance. La responsabilité du diagnostiqueur à l’égard de son client (bailleur ou vendeur) peut ainsi être engagée, selon les cas.

 

Le DPE, un cas particulier

En revanche, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative. En cas d’erreur d’estimation de consommation, le vendeur ou le bailleur ne peut pas agir contre le professionnel.

 

Toutefois, l’acquéreur ou le locataire pourrait engager une action contre le diagnostiqueur qui a commis une faute.

 

La certification de surface loi Carrez

Quand la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur d’un lot de copropriété peut demander une réduction du prix de vente en proportion du nombre de mètres carrés manquants. À l’inverse, si la superficie réelle excède la superficie mentionnée, le vendeur ne peut pas obtenir d’augmentation du prix.

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Quelles sont les conséquences si un diagnostic est manquant ?

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Vente

Lors de la signature de l’acte authentique de vente, si le diagnostic plomb, amiante, termites, gaz, électricité, assainissement est manquant, le vendeur ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Ainsi, il demeurera responsable, vis-à-vis de l’acquéreur en cas de découverte du vice (par exemple : présence d’amiante).

 

Si c’est l’état des risques naturels et technologiques qui est manquant, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou demander au juge une diminution du prix. De même, si la superficie du lot en copropriété n’est pas indiquée dans l’acte de vente (ou de promesse), l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte contenant l’omission devant le tribunal de grande instance dans le mois de la signature de cet acte. Toutefois, si la superficie du lot de copropriété est manquante dans la promesse de vente et qu’elle est ensuite délivrée dans l’acte de vente, la nullité ne peut être invoquée.

 

Enfin, l’absence du diagnostic de performance énergétique est moins grave puisqu’elle n’entraîne aucune sanction.

 

Location

Quand le propriétaire n’établit pas le constat de risque d’exposition au plomb ou quand il n’effectue pas les travaux nécessaires le cas échéant avant la remise en location, c’est un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale.

 

Quand l’état des risques naturels et technologiques est absent, le locataire peut demander au juge la résolution du bail ou une diminution du loyer.

 

Enfin, si c’est le DPE qui est manquant, il n’y a en principe aucune sanction.