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Vous souhaitez réaliser un investissement en vous plaçant sous le dispositif de la loi Pinel ? Nous vous invitons à dérouler ce questionnaire afin de prendre connaissance du cadre et des avantages de ce dispositif.

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Qu'est ce que c'est ? Pouvez-vous en bénéficier ?

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Ce dispositif est un mécanisme d'investissement locatif permettant d'obtenir une réduction d'impôt (dispositif de défiscalisation).

 

Il s'adresse aux contribuables résidant en France qui achètent, jusqu'au 31 décembre 2017 :

  • un logement neuf ;
  • un logement en l'état futur d'achèvement (VEFA, dit achat sur plan) ;
  • un logement qu'ils font construire ;
  • un logement ancien faisant l'objet de travaux lourds pour être transformé
  • en logement neuf ;
  • un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux lourds de réhabilitation;
  • un local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux lourds de transformation en logement.

 

Date d'achèvement :

Ces logements doivent être achevés dans les 30 mois du permis de construire si vous faites construire, du 31 décembre de la 2e année suivant l'acquisition du logement si vous rénovez ou de la date de signature de l'acte authentique en cas de VEFA.

 

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Conditions

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Conditions tenant au logement

Performance énergétique :

Pour bénéficier de la réduction d'imposition dite Pinel, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique global en fonction du type d'acquisition :

  • logement neuf : règlementation thermique RT 2012.
  • bâtiment existant : bâtiment faisant l’objet de travaux permettant de l'assimiler à un logement neuf. Il doit:
    • soit obtenir un label "Haute performance énergétique, HPE rénovation",
    • soit obtenir le label "bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009".

 

Zonage :

L'application du dispositif suppose que le logement soit localisé dans une commune classée dans une zone géographique se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Sont ainsi concernées les zones A, A bis et B1. Sont également concernées, les communes de la zone B2 se caractérisant par des besoins particuliers en logement locatif, sous réserve, depuis le 1er juillet 2013, de la délivrance d’un agrément du préfet de région.

 

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Pour un exposé détaillé du zonage du dispositif, voir le lien en bas de ce questionnaire.

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Conditions tenant à la location

Habitation principale :

Le logement doit être loué (nu) à usage d'habitation principale.

 

Date d'effet de la location :

Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

 

Durée de la location :

Le propriétaire s’engage à louer le logement pendant au moins six ou neuf ans. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

 

À l’issue de la période d’engagement de location initiale de six ou neuf ans, le contribuable peut le proroger pour une ou deux périodes de trois ans, portant ainsi au maximum à douze ans la durée de son engagement de location et le bénéfice de la réduction d’impôt.

 

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Attention :

Le démembrement de propriété du bien immobilier entraine une remise en cause du dispositif.

 

Montant du loyer :

Le loyer ne doit pas excéder, charges non comprises, certains plafonds.

 

Plafonds mensuels de loyer au m² - Baux conclus en métropole (2017) :

Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 (sur agrément) Zone C (sur agrément)

16,83 €

12,50 €

10,07 €

8,75 €

8,75 €


Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement concerné.

 

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Attention :

Pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyer peuvent être réduits localement par arrêté du préfet de région.

 

Pour en savoir plus concernant les plafonds de loyer, nous vous invitons à consulter le site de l'Agence Nationale sur l'Information pour le Logement.

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Conditions tenant au locataire

Le locataire peut être un de vos ascendants ou descendants. Il ne doit en revanche pas être membre de votre foyer fiscal.

 

Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains seuils.

 

Plafonds annuels de ressources des locataires en euros (bail conclu en métropole en 2017 - revenu fiscal de référence : 2015) :

Composition du foyer Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule

37 126 €

37 126 €

30 260 €

27 234 €

27 234 €
Couple

55 486 €

55 486 €

40 410 €

36 368 €

36 368 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge

72 737 €

66 699 €

48 596 €

43 737 €

43 737 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge

86 843 €

79 893 €

58 666 €

52 800 €

52 800 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge

103 326 €

94 579 €

69 014 €

62 113 €

62 113 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge

116 268 €

106 431 €

77 778 €

70 000 €

70 000 €
Majoration pour personne à charge supplémentaire

12 954 €

11 859 €

8 677 €

7 808 €

7 808 €
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Avantages

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La réduction d'impôt est calculée dans la limite des plafonds suivants :

  • plafond de 300 000 € par foyer fiscal et par an,
  • plafond de 5 500 € par m² de surface habitable,
  • plafond s'appliquant à certains avantages fiscaux (plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €).
     

Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée prise pour l'engagement de location. Il est ainsi de 12 % pour un engagement de six ans, de 18 % pour un engagement de neuf ans et de 21 % pour un engagement de douze ans.

 

Ces taux s’appliquent pour la France métropolitaine. Le dispositif Pinel dans les départements et collectivités d’outre-mer offre des taux d’abattement supérieurs : 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % sur 12 ans.

 

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A noter :

Si la réduction d'impot excède l'impôt dû au titre de l'année d'imposition, le solde ne peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des années suivantes.

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Remise en cause du régime fiscal

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Cas de remise en cause

Cas de remise en cause Exception
Non respect de l'engagement de location  (aucune location, mise en location hors délai)

Aucune remise en cause de l’avantage n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

  • est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème catégorie ;
  • est licencié ;
  • décède.
Vente du logement pendant la période d'engagement de location 

Aucune remise en cause de l’avantage n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

  • est atteint d’une invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ème catégorie ;
  • est licencié ;
  • décède.
Transfert de propriété lié à un décès Lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l’un des membres soumis à imposition commune, l’avantage n’est pas remis en cause.

Toutefois, si consécutivement au décès, le conjoint survivant devient titulaire d’une quote-part indivise, il ne peut demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal, cette possibilité n’étant offerte qu’au conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit. Les droits du conjoint survivant s’appréciant à la date du règlement de la succession, aucune remise en cause ne peut donc être effectuée tant que la succession n’est pas définitivement réglée.
Démembrement de propriété Lorsque le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune, l’avantage obtenu antérieurement à cet événement n’est pas remis en cause. Le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal pour la part restant à imputer.
Non-respect des conditions de mise en location (utilisation du logement par son propriétaire, location à des personnes autres que celles autorisées, dépassement du plafond de loyer pendant la période de location, le locataire devient membre du foyer fiscal du contribuable) Aucune exception n'est applicable à ces cas.
Echange ou apport en société Aucune exception n'est applicable.
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Modalités de la remise en cause

Origine du non-respect Modalités de la remise en cause
Non-respect des conditions initiales L’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction.
Non-respect des conditions au cours de la période initiale d’engagement de location L'impôt sur le revenu de l'année au cours de laquelle intervient l'évènement entrainant la déchéance de l'avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d'impôt obtenue.
Non-respect des conditions au cours de la période prorogée d’engagement de location L’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’événement entraînant la déchéance du complément de réduction d’impôt est majoré du montant total de complément de réduction obtenue pendant la période triennale de prorogation concernée.

 

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A noter :

Le tout sous réserve des pénalités éventuellement applicables.

 

 

Pour un exposé détaillé du zonage du dispositif, nous vous invitons à consulter le site du Ministère du Logement.

Afin de préciser le régime de l'investissement Pinel, nous vous invitons à consulter un notaire.